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综合爆料

重庆中央铭著虚假宣传遭维权金辉重庆北进受挫

时间:2018-12-19 18:46:26   作者:gk4072   来源:转载   阅读:62   评论:0
内容摘要: 良好的教育配套一直是金辉集团在重庆的核心竞争力。然而,近日中央公园重庆金辉中央铭著却因为教育配套西师附中、附小无法落实而遭遇大批购房者维权。原来,为了支撑其不断飙升的房价,金辉中央铭著营销团队不惜虚构西师附中附小即将入驻的假消息吸引购房者下叉。问题是,该项目周边配套土......

良好的教育配套一直是金辉集团在重庆的核心竞争力。然而,近日中央公园重庆金辉中央铭著却因为教育配套西师附中、附小无法落实而遭遇大批购房者维权。原来,为了支撑其不断飙升的房价,金辉中央铭著营销团队不惜虚构西师附中附小即将入驻的假消息吸引购房者下叉。问题是,该项目周边配套土地属重庆市地产集团储备,两江新区教育行政部门从未收到过引进办学方面的相关资料。

  中央铭著教育配套涉嫌虚假宣传
仰仗教育配套卖房的重庆金辉摊上大事了,中央铭著教育配套虚假宣传东窗事发!
近日,一大批购房者穿着“还我西师附中附小”、“反欺骗”的白色维权装走进金辉中央铭著售楼部。在重庆楼市价格从一路飙升趋向回落的背景下,开发商也不得不面对裸泳的尴尬。

  金辉中央铭著售楼部被维权业主抢占
“我是为了孩子上学才买的金辉中央铭著,买房时置业顾问信誓旦旦的向我们保证2019年底交房后,绝对保证业主子女能够如期就学,”一不愿透露姓名的维权业主王先生告诉和讯网,他今年1月在购买了金辉中央铭著的房子,当时置业顾问明确的告诉他,学校就规划在项目附近,而且基本确定为西师附中附小分校,计划3月份正式下文公示。但是,直到现在也没有下文,更没有见到西师附中附小可能在中央公园开设分校的任何迹象。
着急的购房者去两江新区教育主管部门打听,两江新区教育局的正式回复是,中央公园片区金辉中央铭著楼盘附近地块属重庆地产集团储备用地。按现行体制,此处学校规划建设应由重庆地产集团负责。截至2018年7月11日,两江新区教育行政部门没有收到关于此处引进学校办学方面的相关文件。
为了落实配套学校,以便孩子们能如期就学,半年多来,金辉中央铭著的业主多次与开发商沟通,希望重庆金辉加快配套学校的引进和建设,但是没有任何进展。房屋成交之后,金辉中央铭著的营销团队旋即变卦,对当初引进西师附中附小的承诺置若罔闻。


“当初卖房时开发商说得有鼻子有眼,3月份就下文公示,结果相关政府职能部门7月还没有收到任何申请,”维权业主表示,金辉这不是对购房者赤裸裸的欺骗是什么呢?
问题还在于,按照两江新区教育局的回复,重庆金辉根本无法推进西师附中附小的引进,因为土地在重庆地产集团手中,此处的学校规划也由地产集团负责。
显然,金辉对于配套学校的引进宣传已经是搬起石头砸到了自己的脚,既然金辉无法左右学校的引进,为什么要用这个莫须有的学校吸引购房者买房呢?
维权业主要求:既然承诺就必须兑现,重庆金辉必须保证2019年底交房后,业主子女能够如期就读西师附中附小中央公园分校。无论是重庆地产集团负责报批、报建也好,还是金辉在自己的项目中划出一片地来修建学校也好。
然而对于重庆金辉而言,事实上,对于只有230余亩的中央铭著来讲,要划出一块地来建设中小学是不可能的。因此维权业主的要求基本上是不可能完成的任务:一方面时间已经很紧了,就算是2020年下半学期开始招生,也只有一年半的时间进行报批报建;另一方面,此事的主导权在重庆地产集团,而重庆金辉能给地产集团施加的影响十分有限。

  项目无法支撑不断飙升的房价 金辉重庆北进受挫
良好的教育配套一直是金辉集团在重庆的核心竞争力。
金辉集团1996年成立,最开始是在福州和福清开始开发房地产,后来扩展至重庆、西安、北京、苏州和上海等地。2006 年7 月,金辉集团实际控制人林定强与配偶林凤英与融侨集团实际控制人林文镜等签署了《房地产开发合作协议》,双方共同投资了19家房地产公司。
2010 年11 月, 金辉集团实际控制人林定强与配偶林凤英与融侨集团实际控制人林文镜等签署了《融侨金辉集团股权重组协议书》,双方从对方集团公司层面退出,并且对股权、项目及相关资产进行了划分,其中在重庆的两块资产——重庆金辉长江房地产有限公司、重庆金辉锦江房地产有限公司划归金辉集团名下。
随后,金辉接手重庆第一大盘融侨半岛改名金辉城。彼时,融侨半岛已经开发了近10年,虽然由于房屋质量问题、配套问题一直维权事件频发,但是由于该项目地段好,前期又引进了人民小学、南开中学两大名校,项目运作还算基本顺利。
从操盘策略来看,这一时间段金辉接手融侨半岛也主要采取守势,并没有在重庆进行项目扩张,修复与业主的关系和逐步建立金辉品牌是其主要的企业诉求。
2016年12月26日,重庆金辉斥资28.4亿拿下中央公园正南边157925平方米建设用地,溢价率83.97%,正式拉开了其北进序幕。

  过去短短三年左右的时间,重庆中央公园的地价从2000多迅速翻涨到近万元,金辉地价处于中等水平。金辉中央公园拿地之后,短短几个月时间里,重庆中央公园周边地价又上涨了4000元左右。
2017年11月12日,金辉中央铭著盛大开盘。而此时,被炒得火热的中央公园板块已经成了一线开发商的角斗场,万科、融创、龙湖、华润、香港置地、鲁能、中交、北辰、金茂、中粮、合景泰富等开发商争先恐后加入血拼。该板块地价也迅速飙升至万元左右。
近两年,中央公园这一新的地产板块,除了共享中央公园自然资源,教育配套成了开发商手中的核心竞争力,优质教育资源扎堆是板块最大的靓点。
面对强敌,规模和品牌都不占优势的重庆金辉要在中央公园板块立足变得十分困难。当然,金辉也不可能依靠降价来抢占市场。可是,中央公园作为一个新的地产板块不像金辉城有独一无二的地段,有良好的教育资源配套。
于是,面对竞争对手引进人和街小学、巴蜀小学、巴蜀中学、重庆八中,金辉也不甘人后。因为截至目前,中央铭著的销售单价已经从最初开盘时的万元左右,飙升到17000-20000元的区间。
在一个鸟不拉屎的地方,没有个好学校配套,这个价格怎么说得出口,维权业主普遍认为,无中生有的西师附中附小、正是重庆金辉维持该项目高房价的一大利器。
三年IPO成泡影 金辉重庆资金链或告急
在融资环境加速恶化,去杠杆节奏加快的背景下,资金才是金辉的命门。
北进受挫或许只是金辉重庆麻烦的开始,因为IPO未果,金辉重庆的资金一直没有得到强有力的补充或是更大的麻烦。
与融侨“分家”之后,金辉的房地产开发毛利率及净利率水平大幅下滑。从2012-2015年,金辉的收入一直保持稳定增长,净利润规模却始终维持在14亿左右。
从披露的财务数据来看,其负债率较高。2012年-2014年及2015年前9个月,金辉集团负债总额分别为 290亿元、319亿元、332亿元和 330.9亿元,合并口径的资产负债率分别为 82.24%、80.49%、77.26%和 80.01%。
2015年,金辉集团正式启动IPO,然进展并不顺利。
有资料显示,重庆是金辉利润贡献最大的城市,也是其资金缺口最大的城市。
2016年1月29日,金辉集团在中国证监会官网披露了招股说明书申报稿,公司拟发行数量不超过6亿股,计划投入募资60亿元建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园、西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目,其中43.50亿元投入重庆金辉城。由于3年IPO未果,原计划补充投入重庆的资金也就变成了画饼充饥。

  克而瑞数据显示,2017年,金辉集团取得签约销售额445.1亿元,全国排名第42位;同期,金辉新增土地货值837.8亿元,全国排名第34位。今年1-11月金辉集团实现销售568.3亿元,全国排名回落到46位。而2018年上半年,金辉集团新增土地货值达290.5亿元。
从金辉集团《2018年公司债券募集说明书》中查阅到这样一组财务数据:最近三年,金辉集团合并资产负债率分别为 77.95%、80.20%和 83.17%,约低于行业平均水平。
有分析师指出,截至 2017 年末,金辉集团短期借款余额和一年内到期的非流动负债余额分别为 31.66 亿元和 69.97 亿元,短期偿债压力较大。同时,金辉一年内到期需偿还的借款为 85.87 亿元,一年内到期需偿还的债券 15.77 亿元,面临集中兑付风险。


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